Регистрация на площадке
Присоединитесь к более чем 680 000 пользователей. Это бесплатно.
Вы хотите зарегистрироваться на площадке как
Регистрация в качестве поставщика/покупателя
Покупка квартир и машиномест у города Москвы
- Торги по продаже государственного имущества - секция 178fz.roseltorg.ru
- Торги по продаже коммерческого имущества - секция com.roseltorg.ru
- Внимание! Для покупки имущества КП УГС (Казённое предприятие города Москвы Управление гражданского строительства) необходима регистрация на - torgi.gov.ru
Регистрация для участия в имущественных торгах
- Торги по продаже государственного имущества - секция 178fz.roseltorg.ru
- Торги по продаже коммерческого имущества - секция com.roseltorg.ru
Регистрация покупателя имущества на Росэлторг Бизнес
- Покупка квартир от застройщика Группа ЛСР
- Участие в процедурах по продаже с выбором победителя
Регистрация физического лица без электронной подписи (для процедур на площадке com.roseltorg.ru)
- Участие в процедурах на право заключения договора на размещение семейного (родового) захоронения без использования электронной подписи
Регистрация в ЕИС поставщиков по 44-ФЗ, 223-ФЗ «для субъектов МСП», 615 ПП РФ
- Участники закупок в рамках 44-ФЗ - etp.roseltorg.ru
- Участники торгов по капремонту ПП РФ № 615 - fkr2.roseltorg.ru
- Участники закупок по 223-ФЗ для субъектов МСП - corp.roseltorg.ru
Единая регистрация для участия в корпоративных закупках и закупках субъектов 223-ФЗ, аккредитация
иностранных поставщиков (в том числе для регистрации в ЕРУЗ).
- Секция для корпоративных закупок и закупок субъектов 223-ФЗ
- Секция ВТБ – vtb.roseltorg.ru
- Секция Росгеология − rosgeo.roseltorg.ru
- Секция Русгидро - rushydro.roseltorg.ru
- Секция Ростелеком − rt.roseltorg.ru
- Секция Россети – rosseti.roseltorg.ru
- Секция для торгов по приватизации и аренде имущества (178-ФЗ) - 178fz.roseltorg.ru
Поставщик ГК «Росатом»
Этот тип регистрации позволяет принимать участие в процедурах ГК «Росатом», а также (при наличии соответствующей аккредитации) размещать заказы для нужд компании и подведомственных организаций (atom2.roseltorg.ru).
ГК «Ростех»
Данный тип регистрации позволяет принимать участие в процедурах ГК «Ростех».
Поставщик площадки «Росэлторг.Бизнес»
Данный тип регистрации позволяет принимать участие в торговой платформе для закупок частного бизнеса «Росэлторг.Бизнес».
Регистрация в качестве заказчика/продавца
Общие секции
Вход в ГК «Ростех»
В рамках широкомасштабной технологической модернизации, проводимой АО «ЕЭТП», секция ГК «Ростех» подключена к Росэлторг.ID - новому сервису ЭТП, созданному для единого центра управления услугами и доступа к торгам через одну учетную запись.
Начиная с 28 октября 2019 г. публикация закупочных процедур будет осуществлена в новой версии секции ГК «Ростех», подключенной к Росэлторг.ID - https://rostec.roseltorg.ru (изменения не распространяются на закупки среди субъектов МСП, проводимые в торговой секции - https://corp.roseltorg.ru/).
Старая версия секции останется доступной для участия в закупочных процедурах, опубликованных до 28 октября 2019 г. в секции https://opk.roseltorg.ru (изменения не распространяются на закупки среди субъектов МСП, проводимые в торговой секции - https://corp.roseltorg.ru/).
Для осуществления первого входа в новую версию секции необходимо перенести действующую учетную запись в Росэлторг.ID, следуя инструкции (это займет не более 5 минут).
Перенести учетную запись в Росэлторг.ID
Если у Вас уже есть учетная запись в старой версии секции ГК «Ростех». После переноса данных Вы сможете войти в Росэлторг.ID и новую версию секции ГК «Ростех».
Войти через Росэлторг.ID
Если Вы уже перенесли свою учетную запись или хотите аккредитоваться в секции впервые. Подать заявку на аккредитацию и отслеживать ее статус можно в Росэлторг.ID.
Войти в старую версию секции ГК «Ростех»
Если Вы являетесь организатором или участником процедур, опубликованных до 28 октября 2019 г. (или хотите управлять лицевым счетом, открытым в старой версии секции).
Особенности покупки коммерческой недвижимости
Ключевые аспекты покупки коммерческой недвижимости
Что входит в понятие коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость –– объекты, предназначенные для ведения бизнеса. Это могут быть офисные здания, торговые центры, склады, производственные помещения, гостиницы или другие объекты, используемые для генерации дохода. Отличительной чертой коммерческой недвижимости является её способность приносить доход через аренду, перепродажу или использование для собственного бизнеса. Инвестиции в такие объекты привлекательны за счёт потенциала высокой доходности и стабильности.
Порядок действий при покупке
Приобретение коммерческой недвижимости начинается с определения бизнес-целей и бюджета. Далее следует анализ рынка для выбора подходящего объекта. Важно учесть местоположение, потенциал роста региона, инфраструктуру и демографические факторы. После выбора объекта проводится юридическая проверка на наличие обременений или других юридических проблем. Затем при положительном исходе проверок осуществляется переговорный процесс и подписание предварительного договора, который обязывает стороны к совершению сделки.
Различия в сделках для физических и юридических лиц
Особенности документов для разных типов покупателей
Сделки с коммерческой недвижимостью включают разные документы, в зависимости от того, является ли покупатель физическим или юридическим лицом. Документы, необходимые для проведения таких сделок, могут значительно отличаться.
Для физических лиц:
- Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность.
- Согласие супруга(и) на сделку, если недвижимость приобретается в браке и будет являться совместно нажитым имуществом.
- Документы, подтверждающие финансовое состояние (справка о доходах, выписка из банка и т. д.), если сделка финансируется за счёт кредитных средств.
- Нотариально заверенные доверенности, если сделка проводится через представителя.
Для юридических лиц:
- Выписка из ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц), подтверждающая полномочия руководителя.
- Устав организации и документы, подтверждающие право собственности на имущество, которое используется в качестве уставного капитала (решение о назначении директора, печать компании, а также документы, подтверждающие полномочия лиц, подписывающих сделку).
- Решение о покупке недвижимости, принятое уполномоченным органом управления компании (протокол собрания учредителей или решение единственного учредителя).
- Налоговые документы, подтверждающие отсутствие задолженности по налогам и сборам.
Специфика налогообложения для покупателей коммерческой недвижимости
Налог на добавленную стоимость (НДС)
НДС составляет 20 % от стоимости недвижимости и фактически включён в её цену. Это значит, что покупатель несёт эти расходы, приобретая недвижимость у продавца, который является плательщиком НДС. Если покупателем выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель на общей системе налогообложения, он может принять уплаченный НДС к вычету и вернуть его из бюджета.
Государственная пошлина за регистрацию права собственности
Государственная пошлина для регистрации перехода права собственности составляет 22 000 рублей для юридических лиц и 2 000 рублей для физических лиц. Оплачивает её покупатель, и она необходима для оформления прав собственности в Росреестре.
Налог на имущество
После приобретения коммерческой недвижимости покупатель становится её собственником и обязан ежегодно уплачивать налог на имущество. Ставка налога может достигать 2 % от кадастровой стоимости объекта, но точное значение устанавливается региональными властями и может варьироваться в зависимости от региона.
Индивидуальный предприниматель на упрощённой системе налогообложения (УСН) может быть освобожден от уплаты налога на имущество при соблюдении следующих условий:
- Недвижимость используется в предпринимательской деятельности.
- Объект не включён в региональный перечень недвижимости, облагаемой налогом по кадастровой стоимости.
Для получения освобождения необходимо подать заявление в налоговый орган и предоставить документы, подтверждающие использование недвижимости в бизнесе.
В 2025 году в России планируются значительные изменения в налоговом законодательстве.
Проверка юридической чистоты объекта
Как проверить наличие обременений и прав третьих лиц
Юридическая чистота объекта коммерческой недвижимости определяет безопасность инвестиций. Шаги для проверки наличия обременений и прав третьих лиц включают:
- Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Этот документ содержит полную информацию о текущем состоянии прав на объект, включая историю всех регистрационных действий. Выписка покажет, есть ли на объекте залоги, аресты, сервитуты или другие права третьих лиц.
- Проверка задолженностей. Удостовериться в отсутствии долгов по налогам и коммунальным платежам. Это можно проверить через запросы в налоговую службу и управляющие компании.
- Анализ документов о происхождении права собственности. Важно изучить цепочку передачи прав собственности на объект, чтобы убедиться в законности всех предыдущих сделок. Это включает проверку договоров купли-продажи, дарения, наследования и других правопереходящих сделок.
- Проверка на предмет судебных разбирательств. Информацию о возможных судебных процессах, связанных с объектом, можно узнать, запросив данные из арбитражных судов.
Дополнительно рекомендуем проконсультироваться с юристом. Правовая экспертиза документов и истории объекта специалистом поможет выявить потенциальные риски и разработать стратегии их минимизации.
Советуем самостоятельно осмотреть объект. Визит на место позволит убедиться в отсутствии неучтённых факторов, которые могут оказать влияние на юридическую чистоту объекта, например, несанкционированные строения или переделки.
Документы, подтверждающие чистоту сделки
Для подтверждения юридической чистоты сделки необходим комплект документов, который включает: выписку из ЕГРН, актуальные результаты технической инвентаризации объекта, свидетельства о праве собственности, документы, подтверждающие отсутствие задолженности по налогам и коммунальным платежам. Также важно наличие заключения оценщика, подтверждающего рыночную стоимость объекта, что имеет значение при определении налоговой базы. Дополнительно можно заказать юридический аудит, который включает проверку деятельности компании, владеющей недвижимостью, на предмет возможных споров или исковых претензий.
Классификация объектов коммерческой недвижимости
Виды объектов и их характеристики
Коммерческая недвижимость разнообразна по своим видам и характеристикам, что позволяет подбирать объекты под различные бизнес-модели. Основные типы включают:
- Офисные здания предназначены для размещения офисов компаний и корпораций. Характеризуются наличием развитой инфраструктуры, удобством транспортного доступа и представительским внешним видом. Офисы делятся на классы A, B и C, в зависимости от степени комфорта, расположения и наличия дополнительных услуг.
- Торговые центры используются для размещения розничных и оптовых торговых точек. Важными характеристиками являются площадь, логистика и потенциал привлечения целевой аудитории.
- Складские комплексы предназначены для хранения товаров и осуществления логистических операций. Оцениваются по критериям доступности крупных транспортных артерий, наличия современных систем хранения и управления запасами.
- Гостиницы и другие объекты размещения обеспечивают доход за счёт предоставления временного жилья. Важно качество объекта, уровень сервиса и местоположение, особенно в туристических зонах.
- Промышленные объекты — заводы, фабрики, склады и производственные цеха. Они расположены в промышленных зонах города или за его пределами из-за больших требований к площади и специфических условий эксплуатации.
- Объекты свободного назначения. В эту категорию входят здания и помещения, которые могут быть адаптированы под различные виды деятельности, такие как рестораны, фитнес-центры, медицинские учреждения и другие.
Потенциал каждого типа объектов для бизнеса
Офисные пстройки предоставляют возможность для создания представительских и функциональных рабочих пространств, что привлекательно для крупных корпораций и международных компаний. Инвестиции в офисы класса A часто обеспечивают высокую стабильность доходов за счёт долгосрочных арендных договоров.
Торговые центры обладают большим потенциалом в плане привлечения потребителей, особенно в местах с высокой проходимостью. Они могут генерировать значительные доходы от аренды, особенно если удачно расположены и хорошо управляются.
Промышленные объекты часто требуют значительных начальных инвестиций в оборудование и технологии, но окупаемость может быть высокой в случае успешного ведения бизнеса, особенно в производственной или перерабатывающей индустрии.
Гостиницы приносят стабильный и высокий доход за счёт постоянного потока клиентов, особенно в туристических или деловых районах. Складские помещения важны для бизнеса, занимающегося торговлей или логистикой, поскольку оптимизация складской логистики может существенно снизить затраты на хранение и транспортировку товаров. Инвестиции в хорошо расположенные и современные склады могут принести стабильный доход за счёт аренды.
Объекты свободного назначения предлагают гибкость в использовании и возможность адаптации под текущие тренды рынка, что делает их особенно привлекательными для предпринимателей, стремящихся к инновациям в обслуживании и розничной торговле.
Частые проблемы и как их избежать
Риски при покупке коммерческой недвижимости
Покупка коммерческой недвижимости сопряжена с рядом рисков, которые могут значительно повлиять на инвестиционную привлекательность и финансовую стабильность проекта. К основным рискам относятся:
- Юридические риски. Неполная или неточная проверка документов может привести к серьёзным проблемам, таким как споры о праве собственности, наличие обременений или арестов на объекте.
- Финансовые риски. Ошибки в оценке стоимости объекта или непредвиденные расходы на ремонт и модернизацию могут значительно увеличить общую стоимость владения недвижимостью.
- Операционные риски. Проблемы с арендаторами, низкая проходимость или доступность объекта могут снизить его доходность.
- Рыночные риски. Изменения в экономике, такие как рецессия или изменения в законодательстве, могут уменьшить спрос на коммерческую недвижимость или увеличить стоимость кредитования.
- Экологические риски. Наличие вредных веществ или загрязнения на участке может потребовать дорогостоящей очистки и сделать недвижимость непригодной для использования.
- Риски, связанные с состоянием объекта: недостатки в инфраструктуре, необходимость дорогостоящего ремонта или модернизации, которые не были учтены при покупке.
Советы по минимизации потенциальных убытков
Для минимизации убытков при покупке коммерческой недвижимости рекомендуется следовать нескольким основным принципам:
- Тщательная проверка документации: перед покупкой важно провести полную юридическую экспертизу всех документов, связанных с объектом, включая выписки из ЕГРН, историю собственности и наличие обременений.
- Профессиональная оценка объекта: использование услуг квалифицированных оценщиков и инженеров для анализа состояния объекта, инфраструктуры и необходимости вложений в модернизацию.
- Страхование: оформление страховки может защитить инвестиции от неожиданных рисков, таких как природные катастрофы, пожары или акты вандализма.
- Разнообразие портфеля: инвестирование в разные типы коммерческой недвижимости или распределение инвестиций между несколькими объектами может снизить риски и повысить общую доходность портфеля.
- Планирование бюджета: создание резерва на непредвиденные расходы и учёт возможных колебаний рынка помогут избежать финансовых трудностей.
- Экологический аудит. Проведение экологического аудита до покупки поможет выявить потенциальные проблемы с загрязнением и оценить стоимость необходимых мероприятий по очистке.
- Юридическая поддержка. Сопровождение сделки опытными юристами, специализирующимися на недвижимости, поможет предотвратить возможные правовые сложности и гарантировать соблюдение всех необходимых процедур.
- Анализ рыночных тенденций. Регулярное изучение рыночных условий и тенденций поможет своевременно адаптироваться к изменениям в экономике и рынке недвижимости.
Заключение сделки: шаги и рекомендации
Детальный список действий при заключении сделки
Заключение сделки по покупке коммерческой недвижимости требует чёткого соблюдения последовательности шагов, которые обеспечат юридическую чистоту и финансовую безопасность транзакции:
1. Предварительный анализ и выбор объекта:
- Изучение рынка и определение потенциала выбранного объекта.
- Проведение первичных переговоров с продавцом или его представителем.
2. Юридическая проверка:
- Запрос и анализ выписок из ЕГРН и других необходимых реестров.
- Проверка наличия обременений, арестов и прав третьих лиц.
3. Техническая экспертиза объекта:
- Инспекция объекта квалифицированным инженером или оценщиком.
- Оценка стоимости необходимых ремонтных или модернизационных работ.
4. Финансовый анализ:
- Расчёт ожидаемой доходности и окупаемости инвестиций.
- Подготовка финансового плана на покупку и эксплуатацию объекта.
5. Переговоры и формирование условий сделки:
- Обсуждение и утверждение цены, условий оплаты и др.
- Подписание предварительного договора с условиями покупки.
6. Оформление сделки:
- Подписание окончательного договора купли-продажи.
- Регистрация права собственности в государственных органах.
7. Постсделочное обслуживание:
- Передача объекта покупателю.
- Оформление необходимых документов для эксплуатации объекта (при необходимости).
Советы по эффективному ведению переговоров
Эффективные переговоры — ключ к успешной покупке коммерческой недвижимости. Вот несколько советов, которые помогут добиться лучших условий:
- Хорошая подготовка. Изучить все детали объекта и его рыночную стоимость, чтобы иметь чёткое представление о том, что приобретается и по какой цене.
- Определить приоритеты и границы. Понять, какие условия сделки можно принять, а от каких следует отказаться.
- Использовать профессиональные услуги. На переговорах может быть полезно иметь юриста или опытного брокера, который поможет избежать правовых и финансовых подводных камней.
- Сохранять профессионализм. Поддерживать конструктивный и уважительный тон общения, даже если переговоры заходят в тупик.
- Готовность к компромиссам. Иногда для достижения общей цели сторонам необходимо идти на уступки.
- Заключение четкие соглашения. Убедиться, что все условия сделки чётко прописаны в документах, чтобы избежать будущих споров.